地王因规划问题再度站上风口浪尖。北京广渠路地王欲调整规划被网民口诛笔伐，压力之下未获通过。谁知，北方地王调整规划风头刚过，南方地王再起风波。珠江新城、科学城地王陆续被爆欲调整规划。

　　“调整规划可能是为了偷空间，向空间要利润，在保持容积率不变的情况下，偷空间每平方米可以卖贵几千元。”一开发商高层对记者表示。

　　该开发商的话不无道理。珠江新城地王欲从高层改为超高层，资深建筑人士表示成本要增加20%；即使科学城地王，规划调整后每平方米的成本也要增加几个百分点。地王的地价本身就已经非常高，没有更大利益驱动，开发商又怎会做亏本买卖？

　　-新闻背景

　　两地王规划调整只是“增高”

　　记者查看广州开发区规划局网站、广州市规划局的批前公示发现，科学城地王KXC-F8-1-1地块、珠江新城地王D8-C3地块的申请调整内容均只有一项：调整建筑高度。前者拟从55米调整到100米，公示日期从2月3日到2月12日；后者由100米调整为156米，公示日期从3月24日到4月2日。

　　成本增加20%，商家意欲何为？

　　很多市民只将关注点放在地王规划调整本身，其实，关注规划调整后成本的变化，也许更容易了解事情背后的真相。

　　“楼宇高度增加，成本会跟着增加。”某资深建筑人士在接受记者采访时表示。像珠江新城地王，开发商欲调整规划，拟将项目建筑高度由100米调整为156米，也就是将楼宇从高层变为超高层。“高层和超高层成本计算的方法完全不同，两者所使用的钢材等也不同。如果层高不变，只计算结构加电梯，超高层的成本比高层要高出20%左右。”现在广州高层建筑的土建造价在2400元/平方米左右，增加20%也就是每平方米要多加500元左右。此外，高层变身超高层，还要增加一到两层避难层，等于间接增加了楼宇造价。

　　至于科学城地王，建筑高度由55米调整为100米，仍属于高层范围，造价增加的幅度为几个百分点。

　　科学城地王楼面地价为7074元/平方米，珠江新城地王更高达15324元/平方米。在土地出让时，市场就认为其地价非常高，赚取利润的难度非常大，现在还要调整规划，增加成本，开发商意欲何为？

　　卖贵几千元，向空间要利润？

　　珠江新城地王欲改规划被媒体披露后，越秀城建地产给媒体发了一份通稿，表示调整高度的原因是进行绿色建筑试点，增加居住的舒适度，规划调整后住宅平均层高达3.5米。由于结束公示不久，规划调整会否被批准尚未得知。至于科学城地王，有媒体报道，雅居乐地产方面在本月2日上午表示，规划调整申请还未获批准通过。至于最新情况如何，记者致电雅居乐有关负责人，至发稿时止，尚未得到答复。

　　无论申请通过与否，地王改规划，究竟有什么意图？一位开发商的高层告诉记者，开发商将楼宇拔高，目的当然是为了要增加层高，向空间要利润。

　　该高层人士认为，容积率按平面空间而不是立体空间计算，增加层高并没有触及容积率这一“高压线”，开发商在地价方面不用多作补偿。层高增加的好处，是可以将房子做得更豪、卖得更贵。对于珠江新城地王，该高层人士认为，调整后可以做40层左右、每套约270平方米的两梯两户豪宅，这样增加的收益远不是增加的土建成本可比的。

　　在该高层人士看来，上述做法并不是唯一方案，还有另一种做法就是建小复式“偷空间”。从目前所知的情况来看，科学城地王调整规划后存在这样的条件。地王“偷空间”的事情并非没有先例。有业内人士向记者介绍，广州番禺某旧地王，建造出5米多层高的毛坯房，因为只建了空间、预留了位置，并没有做夹层，所以还是按照一层建筑面积计算。在有关部门验收并交楼之后，可以由开发商或者业主自己加建，由一层变两层，这样就“偷”了空间。因此，在周边楼价最高只卖1.3万元/平方米的情况下，该楼盘卖到了1.7万元/平方米，而且还非常抢手。“‘偷’了空间的小复式可以比平层单位卖贵几千元/平方米，科学城地王楼面地价如此之高，开发商肯定会想办法获取更多利润，向空间要利润是不错的做法。”

　　当然，向空间要利润只是猜测，两地王最终卖什么产品目前还不清楚。此外，某香港上市开发商的有关负责人也表示，目前很多城市3.6米-6米层高的住宅都按1.5倍建筑面积来计算，开发商在利用空间上也可能会出乎市场意料。

　　
[责任编辑：商会网]