税法起草人、国务院法制办财政金融司副司长季怀银4日表示，开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就。

　　房价飙升真正原因是投机炒作

　　季怀银在接受新华社记者专访时说，房价飙升的真正原因是投机炒作。1998年至2006年，我国住宅供给年均增长速度为27%左右，而城市人口年均增长速度只有3%，住宅本应供大于求。然而，投机者甚至开发商囤积大量房源，造成虚假的供不应求，推动房价暴涨。

　　深圳资深投资客邹建民告诉记者，“2006年以后，深圳出现了很多炒房的投资公司，股东就五六个人，以炒房为业，一次性大量囤积房源，等到升值后再转手卖掉，深圳房价的飞涨跟这些规模化的炒房公司有着直接关系”。

　　“现在情况变了。有些炒房客还在嘴硬，但心里很恐慌，很多投资公司都在拼命出货，所以深圳楼市二手房的供应量增加了很多，再过一段时间估计就出不去了。”邹建民说。

　　“提高购房的首付比例，这是打击炒房最直接的办法。”世联地产董事长陈劲松表示，世联地产在全国有代理340多个项目，有翔实的分析数据，根据他们对数据分析，部分地区一次性付款比例只有7.4%。

　　也有一些中介公司和专家表示，目前深圳市场上放盘增加的现象，只能说明有一些炒房客确实在出货，但并没有出现恐慌性的“抛盘潮”。“据我们了解的情况，出货的主要是一些小的炒房客，大的炒房客都是按兵不动。”21世纪不动产分析师王金萍说。

　　住房保有环节税难以转嫁

　　季怀银说，前几年税收调控措施收效甚微，是因为当时的税收措施都是增加住房交易环节一次性缴纳的税收，而交易环节的税收完全可以转嫁给购买方承担，不会影响囤积住房者收益。税收政策要真正发挥作用，必须让囤积住房的人付出较高成本，至少要抵消掉他们的预期收益。保有环节的税收是每年缴纳，对于多年囤积的住房来说，如果将累积多年的税款转嫁到价格中，其价格会比新房高出很多，难以成交。而且囤积时间越长其税负越重，越难以转嫁。这便达到了保有环节税收的真正目的，即逼迫投机者尽快将囤积的住房卖出，否则其税负会越来越重而且无法转嫁。

　　2005年开征二手房交易营业税，2007年重申土地增值税清算，是此前楼市调控的主要税收举措。加快研究制定“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益”的税收政策，则是本轮调控新提法之一。专家认为，在住房保有环节征税有“引导消费”的功能，在交易环节大幅提高所得税税率有“调节收益”功能。

　　季怀银说，开征住房保有环节的税收，同时是解决地方政府乱收费、乱罚款、乱摊派，规范政府收支的治本之策。地方政府之所以不顾禁令地“敛财”，是因为地方税制设计没有解决地方政府的财源问题。从长远看，地方税的主体税种应该是住房保有环节的税收，因此当务之急是尽快开征这一税收。开征之初，可以先将重点放在对房地产市场调控上，以后再慢慢扩大税基，使其逐步形成地方政府的主要财源。

　　开征保有税初期要审慎

　　“这次政策的精准性就在于直接针对了炒家，直接打击的就是利用银行杠杆来赚钱的人，目前的政策调整下，二手楼的成交马上会大幅萎缩，大的炒家一定会出货的。”陈劲松说。

　　深圳社科院城市营运中心主任高海燕认为，本次调控的最大亮点就是对“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，对非本地居民炒房、投资做出了严格的限制。

　　高海燕认为，深圳等一线城市多年来一直充斥着跨区域的投资者，对当地楼市供需平衡造成了严重的干扰，从而助长房价虚高。如今，对“异地置业”相关规定的出台，短期内将影响市场需求量急剧缩小。

　　但同时，他也对银行的执行表示担忧。“结合过去的经验，银行一般对房贷政策的最先反应是‘坚决执行’，然而当其信贷业务萎缩，而又没有找到新的业务增长点，直接导致自身利益受损的时候，总会出现一些‘灵活’的对策。”

　　季怀银建议，开征住房保有环节的税收，在当前条件下可以分步实施。初期可以明确对生活必需的住房免税，免税范围可以按套数和按面积两个标准就高不就低。

　　对于开征保有税可能导致房价暴跌的担心，季怀银说，大量的投机炒作才是导致房价暴涨暴跌的根源，开征保有税恰恰可以消除这一根源，维护市场安全。只要初期采取审慎步骤，放宽免税范围，完全可以避免大的震动。

　　
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