上海易居房地产研究所综合研究院近日做的“全国商品房空置研究”显示，北京商品房空置率居全国首位，高于全国平均空置率0.75倍，其中商品住宅空置率高于全国0.51倍。看到这则消息，很多人可能认为既然北京商品房空置率高于全国，那么未来房价上涨一定缺乏动力，其实未必。

　　在商品房市场，存在两种空置：一种是未销售出去的商品房空置;另外一种则是购买后无人居住，房子空闲着。其实不管是未销售出去，或买入后无人居住的房子，北京一定在全国都名列前茅。截止到09年4月，北京期房和现房空置套数已经接近18万套，而08年一年的新房销售总套数也不过7万套，因此不算新增供应量，北京的存量房也够消化2年的。

北京实景图

　　而销售出去的房子，也并不是每套房子都有人住，这其中还包括北京的几大经济适应房小区，例如北京的回龙观龙腾苑小区，03年小区就交房入住了，但是现在的入住率还不到50%，这其中入住的50%里至少有一半的是租户，因此真正购买后入住的不到25%。同样的情况也出现在北京的一些高档小区，比如朝阳公园板块，大部分高档公寓一年亮起的灯光也不超过1个月。

　　也许有人从供需方面推断，既然北京的存量如此巨大，小区入住率如此之低，加上购房者的观望，需求短期内难以释放，那么北京房价下降应该是指日可待的事情。在笔者看来，这种分析虽然理性但是未必乐观。我早就持一种观点，中国的房地产市场除了房价是完全市场化之外，市场的其他层面完全是非市场化，因此从供需两方面来判断房价走势一定会南辕北辙，完全会得出一个相反的结论。

　　首先从房地产的上游土地市场来看，土地市场完全是垄断市场，其供应规模、价格完全由地方政府控制。对以依靠土地财政发展地方经济以及顺便中饱私囊的地方官员们来讲，不可能也不情愿让土地价格降下来，尤其对于北京这样的土地资源极为稀缺的城市来说，降地价完全是痴人说梦的事情。因此对于开发商来讲，土地成本是刚性的，是不可动摇，要想拿地，必须付出高代价。

　　其次从商品房供应角度来说，开发商更是一手遮天的统治着楼市，在地方政府和银行的协助下，开发商更是肆无忌惮的通过高房价剥夺了大众的财富，这也是改革开放30年来，中国虽然取得了巨大的进步，但是一个悲哀的事实是，老百姓的生活水平并没有发生翻天覆地的变化，相反口袋里更加清贫的真实原因。当然这其中不仅是因为住房商品化这座大山，医疗改革和教育改革也让我们身上新增了了两座大山。

　　开发商为了削平高昂的土地成本，加上暴利的心态，必然让房价高度与发达国家接轨，因此房价要想轻易下降，比登天还难。当然在推动房价上涨的过程中，一小部分利用权钱交易、腐败或不法手段先富裕起来的一群人，也从需求环节推动了房价上涨。北京房价上涨过程中，有三种人功不可没：一是煤矿老板、;二是全国各地的市长官僚们;三是香港、温州、鄂尔多斯等地的炒房团。

　　上周北京晚报的一则报道引人注意。在北京不少人花100多万买一套房子，目的就是自己的孩子能上一所小学。更有甚至，有个富翁为了孩子上一所好学校，短短两年内买了4套房子，最后孩子上名校的目的才得逞。除了为了教育买房，还有为跑“部”进京，为了送礼、走关系买房的，北京那么多办事处就是明证。

　　说了这么多，无非是为了说明一点，那就是供需关系对房价的影响不成立，这只“看不见的手”在目前的制度和格局下，发挥不了任何作用。相反看得见的“土地垄断”和“房产暴利”，在现行的房地产制度的天然屏障下，发挥着巨大作用，这就是为什么北京房价一直难以下降的真正原因。

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